בספטמבר 2026 אישרה מועצת שמאי המקרקעין את תקן 9.1, שמגדיר איך שמאים מחשבים ומדווחים את השטח של דירה. התקן מחליף את תקן 9.0 משנת 2006, ויחול על שומות שייחתמו מ-1 בינואר 2027. ריכזנו כאן את עיקרי התקן, את ההבדל בינו לבין ההגדרות של חוק המכר ושל הארנונה, ומתי כדאי להזמין מדידה.
מה זה תקן 9.1
תקן 9.1 הוא תקן של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, ולא תקן ישראלי (ת״י) של מכון התקנים. הוא אושר סופית ב-15 בספטמבר 2026, והנוסח המלא מפורסם באתר משרד המשפטים. בוועדה שניסחה אותו השתתפו גם משרדי השיכון, הפנים והמשפטים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המרכז למיפוי ישראל והתאחדות הקבלנים.
התקן מחייב שמאי מקרקעין בשומות שלהם. הוא לא משנה את הגדרות הארנונה, ולא משנה שטחים שכבר רשומים בטאבו.
איך מחושב שטח הדירה לפי התקן
שטח הדירה הוא השטח שבתוך קו המתאר של הדירה. לפי התקן:
- קירות חוץ נכללים במלוא עוביים.
- קיר משותף עם דירה אחרת נמדד עד מרכזו.
- קיר שגובל בשטח משותף או בפיר: נספרים 10 ס״מ מעוביו, מהצד של הדירה.
- קירות חוץ מתחת לפני הקרקע, למשל במרתף או בדירה במדרון, נספרים לפי עובי תיאורטי של 20 ס״מ.
שטח נכלל בדירה אם הוא סגור ומקורה, צמוד לדירה, יש אליו גישה ישירה וקבועה מתוכה, ואין אליו גישה ישירה מדירה אחרת או משטח משותף. לכן:
- ממ״ד נכלל, אם הוא עומד בתנאים האלה. ממ״ק (מקלט קומתי) לא נכלל.
- מרפסת שירות מקורה וסגורה, עם גישה ישירה מהדירה, נכללת.
- מחסן נכלל אם הוא צמוד פיזית לדירה והכניסה אליו רק מתוכה.
- מסתור כביסה לא נכלל, אלא אם יש אליו גישה ישירה וקבועה מתוך הדירה.
- עליית גג נכללת אם גרם מדרגות פנימי, בנוי וקבוע, מחבר אליה, והגובה בה לפחות 1.80 מ׳.
- דירה בכמה מפלסים: השטח הוא סכום המפלסים, והמדרגות נספרות במפלס התחתון בלבד.
- פתח ברצפה ששטחו גדול מ-0.5 מ״ר לא נכלל.
מה מדווח בנפרד
השמאי מדווח בנפרד, ולא כחלק משטח הדירה, על מרפסות שמש, קרקע צמודה, מחסן שאינו חלק מהדירה, חניות והצמדות אחרות.
זה סיכום בלבד. לפני שמסתמכים על פרט מסוים, כדאי לקרוא את הנוסח המלא של התקן.
ומה קובע חוק המכר?
קבלן שמוכר דירה חדשה מחויב בצו מכר דירות (טופס של מפרט), כפי שתוקן ב-2008. לפי הצו, שטח הדירה הוא השטח שבתוך המצולע שיוצרים הפנים החיצוניים של קירות החוץ. קיר שמפריד בין הדירה לדירה אחרת נמדד עד מרכזו, וקיר שמפריד בינה לבין שטח משותף נכלל במלוא עוביו. ציפוי אבן נכלל, ומדרגות נספרות פעם אחת. הצו מתיר סטייה של עד 2% בין השטח שבמפרט לשטח בפועל.
כלומר, לאותה דירה יש כמה הגדרות שטח: של הקבלן, של השמאי, של הטאבו ושל הארנונה. ההבדלים לא זניחים: קיר באורך 10 מטרים ובעובי 20 ס״מ תופס 2 מ״ר, ואם סופרים רק מחצית ממנו, מדובר במ״ר אחד.
ושטח הארנונה?
לארנונה אין שיטת מדידה ארצית אחידה. כל רשות מקומית קובעת בצו הארנונה שלה מה נכלל בשטח, ולכן אותה דירה יכולה להיות מחויבת לפי שטח שונה בערים שונות. לפי סקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת (נכון ל-2012), יש רשויות שמחייבות לפי שטח נטו ויש שמחייבות לפי שטח ברוטו, שכולל קירות וחלק מהשטחים המשותפים. השגה על שטח הארנונה נתמכת בדרך כלל בחוות דעת של מודד.
מתי כדאי למדוד את הדירה
- לפני קנייה: כדי לבדוק שהשטח מתאים למה שהוצג לכם, ולתכנן את השיפוץ מראש.
- בקבלת דירה מקבלן: כדי להשוות את מה שנבנה לתוכנית המכר ולמפרט.
- לפני שיפוץ: כדי שהאדריכל או המעצב יתכננו לפי המצב הקיים.
- לפני השגה על ארנונה או פנייה לשמאי: כדי לדעת אם יש פער ששווה לבדוק לעומק.
מה אנחנו מודדים, ומה לא
אנחנו מודדים את הדירה בסורק לייזר ומוסרים תוכנית DWG ו-PDF מדויקת עם מידות, וסיור 360°. מהתוכנית אפשר לחשב את שטח הדירה לפי רוב ההגדרות (למשל לפי חוזה המכר או לפי תקן 9.1) ולהשוות למספרים שקיבלתם.
חשוב לדעת: המדידה האדריכלית שלנו היא לבדיקה ולתכנון, ולא מדידה חתומה. אפשר להזמין דרכנו גם מפת מדידה חתומה של מודד מוסמך, כתוספת לפרויקט מדידה שאנחנו מבצעים. המחיר לפי הצעת מחיר. לרישום בטאבו צריך מודד מוסמך, ולשומה – שמאי מקרקעין. לתביעה או להליך משפטי – לפי העניין. בתקן 9.1, המקור הראשון שהשמאי נשען עליו הוא מפת מדידה של מודד מוסמך.
מדידת דירה עולה 12 ₪ למ״ר לפני מע״מ, עם מינימום של 1,500 ₪ להזמנה, בפרויקטי מגורים של עד 250 מ״ר. למחירון המלא
